设施管理交底一般要求

设施管理交底一般要求

国家标准 GB/T36689一2018 设施管理交底一般要求 Faeilitymanagementbriefing一Generalrequirements 2018-09-17发布 2019-04-01实施 国家市场监督管理总局 发布 币国国家标准化管理委员会国家标准
GB/T36689一2018 目 次 前言 范围 2 规范性引用文件 术语和定义 交底过程 4.1概述 4.2交底计划 4.3相关方 4.4交底过程的输出 其他交底注意事项 4.5 需求说明 5.1概述 考虑因索 5.2 5.3空间服务 业务案例 5.4 5.5需求的优先级和设计者参与 功能交底文件 6.1概述 6.2功能交底文件清单 运行与维护交底文件 概述 7.2 运行与维护交底文件清单 竣工资料和设施手册 8.1概述 8.2竣工资料 8.3设施手册
GB/36689一2018 前 言 本标准按照GB/T1.1一2009给出的规则起草 本标准由机械工业联合会提出并归口 本标准起草单位:上海费哲设施管理咨询有限公司、中机生产力促进中心,微软()有限公司、上 海建科工程咨询有限公司、北京均豪物业有限公司、塔里木油田公司、北京博绿信远建筑技术有限公司 本标准主要起草人:刘军,裴方芳、陈开俊、汪再军、于庆新、郭惑、顾枫、于兴龙、张利民、范雪松、 李婧
GB/36689一2018 设施管理交底一般要求 范围 本标准规定了设施管理在设计,建造和交付阶段交底的一般要求 本标准适用于设施管理交底,可供编制设计、施工和运行方案的个人和组织使用 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的 凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文 凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件 件 GB/T36688-2018设施管理术语(Iso41o11;2017,IDTy 术语和定义 GB/T366882018界定的以及下列术语和定义适用于本文件 为了便于使用,以下重复列出了 GB/T366882018中的某些术语和定义 3. facilitymanagement 设施管理 在建筑环境内整合人员,场所,过程,并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织 职能 [[GB/T366882018,定义3.1.1] 3.2 交底文件brief 所有与客户和用户相关的需求、目标,资源、项目背景以及其他任何符合设计要求的工作文件 3.3 交底briefing 识别并分析客户和相关方的需要、目标、资源和背景,以及系统地阐述由此产生的、要求设计者解决 的任何问题的过程 3.4 设施facility 通过建造、安装或构建来服务实体需要的资产集合 [GB/T366882018,定义3.2.3.2] 3.5 设施服务facility serVice 由内部供应方或外部供应商提供的、支持组织基本活动的服务供应 [GB/T36688一2018,定义3.1.3.1 3.6 业主 0ner 设施(含物业)的所有权人自然人、法人或其他组织)
GB/T36689一2018 3.7 运营方operator 负责设施的日常管理和运行的组织 3.8 分包商 SubcOntractor 服务供应商所选定的、履行设施服务特定部分的组织 [GB/36688一2018,定义3.4.2.1] 3.9 最终用户 end-user 使用来自供方产品或服务的人或组织 [GB/T366882018,定义3.3.5] 3.10 占用人eeupant 占用特定空间并将大部分时间花费在其中的个人或组织 3.11 相关方interestedparty 可影响决策或活动,或者受决策或活动影响,或者认为自己会受其影响的个人或组织 [GB/T366882018,定义3.3.3] 3.12 eted 相关方影响分析 interes lpartyimpactanalysis 用于评估相关方就组织设施或项目等方面所具有的影响的方法 3.13 可建造性buildablity 已规划建筑的设计对其施工建造和使用方面的帮助程度 3.14 可运行性operability 能够按照预期付诸使用的程度 3.15 绩效performanee 性能 可测量的结果 注1:绩效可与定量的或定性的结果相关 注2:绩效可与活动、过程产品《包括服务),体系或组织的管理相关 [GB/T366882018,定义3.8.3] 3.16 活动activitly 促成可交付成果完成的一项或多项任务 [GB/T36688一2018,定义3.5.2] 3.17 aetivities 基本活动primary 构成了一个组织价值链中独特和不可或缺的能力的活动 [GB/T366882018,定义3.7.4门]
GB/36689一2018 3.18 核心过程coreproess 组织对于其目标实现和存续而言必不可少的基本活动 3.19 调试commissioming 对已安装,完成或接近完成的设备、系统或成套机械装置进行测试,以验证其功能是否符合设计规 范和预期用途的过程 3.20 移交handoer 发生在测试、调试和验收之后的,将设施的管理责任或实际控制权交给业主或者运营方的行为 3.21 设计基础basisfordesign 涉及一项设施所要求的功能、形式、布局、规范和运行以及其他事项的信息和数据 3.22 交底计划briefingplan 为编制交底文件而设计的一套综合计划 3.23 可交付成果deliverable 在特定时间范围内,完成一个项目或项目的一部分而产生或形成的可测量、可验证的成果、结果或 物品 [GB/T366882018,定义3.7.9 3.24 需求说明statementofdemnds 对个人或组织的目标、需要以及他们可能将在何种程度上通过设施来得到满足的表述 3.25 功能交底funetionalbrier 对设施设计的需求以建议的形式做出的描述说明 3.26 工作范围scopeofwork 关于交付一个可运行设施所必需的规划设计,施工,安装、测试,调试、移交以及启用等活动的说 明书 3.27 竣工资料as-builtdoeumentationm 设施竣工时形成的反映其设计,施工,安装、调试、验收和整改等过程及真实情况的文件资料 3.28 设施手册faeilityhandlok 涵盖设施运行相关文件的资料汇编 3.29 初投资iniialcosts 设施投人使用前产生的成本(如规划、设计、施工和法务所发生的成本)以及促销成本(如免租期 等
GB/T36689一2018 交底过程 4.1概述 交底过程是设施的业主与设计和施工团队为了编制设施的设计方案而在目标和需求方面进行交流 的过程 该过程包括对业主意图的说明和确认,对后续的设施供应的文件管理(用来报告设计中制定的 主要决策),同时这个过程也体现在设施规划施工、安装、测试、调试、移交、启用运行和维护活动中 设计交底,或设计交底过程,为设施的全生命周期阶段的可建造性和可运行性提供决策,它应由设 计阶段一直贯穿至规划、施工、安装、测试、调试移交、启用、运行和维护阶段 在整个设施生命周期,设 计交底在实现设施功能的过替中占有举足轻重的地位 就设计交底本身涉及的内容而言,它超出了设 施管理范围 设计交底文件在本标准中作为一个广义的概念来使用 设施管理交底文件是众多统称为设计交底 文件的其中一种文件 其他的交底文件可能会根据设施的不同方面而制定,如财务和法律事务交底文 件、采购和合同交底文件等 设施管理交底文件是设计交底文件的必要组成部分,通常作为独立的文件 编制 注在本标准中,交底和交底文件的关系可视为动态与静态,过程与结果的关系,交底文件即为交底过程的输出,亦 称为“可交付成果” 4.2交底计划 在编制交底文件之前,应确定交底计划 交底计划可以用流程图的形式呈现 交底计划应确定以下几个方面 -项目全过程中的工作阶段和关键节点; -每个工作阶段中决策制定的依据 工作各阶段内的活动及它们的顺序 活动中用到的信息和数据的来源; -相关方要参与的活动及其所扮演的角色; 可能会涉及或要咨询的其他相关方; 每个阶段和关键节点应交付的成果及交付方式 4.3相关方 4.3.1通则 在交底过程开始时,应开展下列与相关方有关的活动 识别和确定各相关方,包括内部相关方和外部相关方 划定相关方的角色和责任,如责任分配表等; 对各相关方与设施相关的利益进行评估和记录 4.3.2重要相关方及其责任 4.3.2.1业主和业主代表 业主是设施的所有者,包括现有业主和潜在业主 业主应任命一个综合的设计和施工团队并确定 其组成 业主可任命一名业主代表来负责所有工作阶段的工作 业主代表应当向业主报告,并与最终用户 代表或其他相关方代表进行协商
GB/36689一2018 4.3.2.2运营方,运营团队和设施经理 业主可能是设施的运营方,或者可能有其他相关方担任这一角色 无论在哪种情况下,从一开始就 要考虑到运营方的利益 这种利益可扩展至最终用户的需求 在规模较大的组织中,一个运营团队,设 施管理团队或者设施经理负责日常的设施管理;在规模较小的组织中,可能就没有类似的设置,因此,宜 配备具有专业知识的人员从运营的角度来对设计和施工提案的后果影响提出评论和建议 运营方,运营团队或设施经理应从业主那里获得授权,以提供有关运营战略和运营要求的信息,包 括绩效结果和目标,运营成本和预算,以及在适当情况下的设施服务采购 4.3.2.3设计和施工团队 设计和施工团队一般包括设计者、建筑商和分包商,该团队负责提供满足约定绩效成果和目标的可 运行的设施,支持业主或业主代表 设计和施工团队应在其内部指定一个人员,负责与业主代表对所有 设施移交相关的活动进行协调 4.3.2.4最终用户 设施的最终用户一般包括占用人.访客和外部客户等,他们是设施服务的最终受益者 业主或业主代表应确保最终用户的利益和需求通过相关方的参与过程而得以考虑 考虑到最终用 户的数量和多样性,对于业主或业主代表而言,以小组为基础来对最终用户代表进行分门别类比以个体 为基础要更为合适 设计和施工团队应根据运营方、最终用户和其他重要相关方的利益和需求来获取交底过程的早期 输人 最终用户或者其代表,应被允许在一个有利于真实、准确地了解其需求的环境下表达自己的 观点 4.3.3相关方影响分析 应开展相关方的影响分析,以确定设施规划、设计、施工、安装、测试、调试、移交、启用、运行和维护 方面会如何以及在多大程度上影响相关方的利益 考虑到特定的相关方对设施所拥有的权利和利益 当业主向设计和施工团队提出任何建议时都需要特别注意 当相关方的人员范围或利益范围发生了变化并为现有各方所知晓的时候,则应适当地更新相关方 影响分析 44交底过程的输出 交底过程的输出,即交底过程的可交付成果，一般包括但不限于 需求说明(见第5章); 功能交底文件(见第6章)》 -运行与维护交底文件(见第7章). 需求说明包括业主的预期目标 功能交底文件作为设计的基础,是以确定的工作范围说明书为表 现形式对需求说明所作出的解释说明 运行与维护交底文件主要从运营角度阐述了典型的考虑因素， 比起设施的可建造性,运行与维护交底文件更关注设施的可运行性或可操作性 4.5其他交底注意事项 4.5.1设计变更及控制 除非是出于对设施或设备的安全性和不可操作性等因素的必要考虑,应尽量避免设计变更
GB/T36689一2018 如果一定要进行设计变更,考虑到成本的因素,应尽量在项目前期进行变更 设计者如果进行设计变更,应就以下方面做出说明: 变更建议的描述; 变更的正当理由(例如,工作内容不安全,或设施不能正常运转,或出于价值提升的需要); 设计的基础(例如,系统的描述和细节,相关的组成部分、过程及活动): 对设施用户(包括残疾人)的影响 对于设施全生命周期成本,施工和安装的时间影响,以及对设施运行和维护成本的影响 设计者应向业主和运营方提交变更申请并获得其批准,此外,还要就被批准的设计变更不定时地向 业主进行正式的报告,必要时,该报告应反映变更的程度和紧迫性以及设计或再设计所需要的时间 4.5.2风险与机会 在交底过程中,应系统地评估和管理可能对设施价值或绩效产生影响的风险和机会 风险与机会 评估应包括 下行风险的识别和分析; 注1下行风险是指对设施产生潜在负面影响的因素,例如,在建设工程中所面临的危险 上行风险的识别和分析; 注2:上行风险是指能给成果增加价值的因素,它们更常被称作“机会",例如,更多地利用自然采光、自然降温和自 然通风来达到节能的目的 对风险事件的响应以及要采取的控制措施 当识别并评估风险与机会时,应考虑到运营方和最终用户在设施中的利益 宜在项目一开始就建立有关风险与机会的管理维护机制 宜以文件化的形式将所有风险细节和由 此产生的解决措施记录下来,并反映在资本成本和运营成本评估以及项目日程进度表当中 除了记录 任何经识别的下行风险和上行风险(机会)之外,该文件也应记录其潜在影响和发生可能性的评估方法 对于下行风险,应采取措施来减少或避免其潜在影响 对于上行风险,应采取措施来实现改进 在整个 工作阶段宜保持该文件的实时更新,这样它才能反映当前情况,并为将来的活动提供经验教训 5 需求说明 5.1概述 应编制有关业主的基本活动(或核心业务)和核心过程的需求说明 需求说明提供了有关设施支持 基本活动实现的详细信息,并阐述了设施运行中要进行的一系列活动 5.2考虑因素 负责编制需求说明的人员应了解下列事项 组织的愿景、使命和形象 帮助组织实现目标的操作准则 组织的文化 任何推动变化的内部因素(例如,特定的部门、员工或项目); 任何推动变化的外部因素(例如,市场力量,能源供需、健康安全政策或政府拆迁政策等) -任何已知或预期的维持组织运转并影响组织长期运转能力的条件; 设施可为用户提供的产品或服务; 设施所需要的空间
GB/36689一2018 5.3空间服务 空间服务的范围不仅包括空间的设计、建造、购置、出租,而且还包括空间的管理和空间的处置 在条件允许的情况下,应计算设施的空间有效利用率,用于评估业主的空间供应 在对空间供应进 行评估时,空间需求的酌量增加或减少,以及设施整个生命周期的各个阶段,都应纳人到评估范围 在 空间评估中,应考虑到符合残疾人需求标准的无障碍设计要素 5.4业务案例 业务案例是针对业务需要或需求所提议的解决方案在范围、效益、成本和风险方面进行总结的文 件 业务案例的内容宜包括预期目标,成本、收益等,如有需要的话还应包括业主的健康安全政策,环境 政策和企业社会责任政策 当业主制定业务案例时,应将它纳人到需求说明当中,或者将其作为需求说 明的附件 5.5需求的优先级和设计者参与 相关方影响分析,如果是由业主或第三方准备的,其分析结果应提供给设计者 该分析结果应能够 显示所有需求的性质,范围,重要性或权重 设计者应明确这些需求的任何优先级,以避免资源的浪费 如果设计者没有参与需求说明的编制,那么设计者也应就需求的满足程度来充分地、准确地发表意 见 应特别注意需求说明中有关设计者或业主表示关注或质疑的任何问题 功能交底文件 6.1概述 功能交底文件通常由业主和设计者共同制定 通过功能交底文件应确定工作范围形成工作范围 说明书),并将它作为设计基础 注工作范围涵盖了交付设施所必需的规划,、设计,施工,安装、测试,调试、移交,启用,运行和维护活动 6.2功能交底文件清单 功能交底文件主要从设计和施工的角度阐述了典型的考虑因素 下面列出了功能交底文件清单， 这些考虑因素并不代表所有情况: 总体构想 组织的愿景、使命和形象,以及它们在设施的外观和设计当中所反映的程度; 当用户接近,进人设施或在其中走动时,设施的设计给用户带来的影响,特别是用于确保 人员健康和安全的内部环境和服务供应 适用于设施的无障碍设计原则,其纳人了残疾人的需求和其他的相关平等需求; 设计对于减轻环境不利影响的程度,包括主要材料的选择及其再利用、回收或处置,以及 非能动系统的采用(例如,自然采光、自然降温和自然通风) b 内部运行 分区规划、内部流通和运输系统(例如,办公室、建筑物服务中心,电梯、自动扶梯、楼梯和 大堂); 对于支持不同功能和活动的空间的需求(例如,生产区域、创意区域、私人空间、会议区域、 安全区域、公用区域、餐饮和茶点区域)以及对于辅助服务的需求(例如,垃圾的分类、回 收、再利用、再循环,以及雨水收集); 组织结构(例如,组织的部门和其他单元),包括员工的预计人数及其角色;
GB/T36689一2018 各部门之间、各部门与用户之间的沟通 对设施所支持的功能、活动和过程的说明,包括通过分区对空间进行分隔的规定; 用于所有用户的通行、使用和紧急疏散的安排,包括残疾人和其他具有相关平等需求的 人士; 内部设计中的灵活性或适应性(例如,重新配置空间以及空间扩大或缩小的可能性) 能源利用,水处理和垃圾处置; 安全性、保障性、防火性和应变能力(例如,在设施或装置系统发生故障停机等情况时采取 的措施,维持业务连续性的安排); 支持服务(例如,服务如清洁和垃圾处置,产品如耗材 外部运行 外部地区的分区规划和相关的安全保障(例如,景观绿化、紧急疏散、指示标志、停车、围 栏、照明、安保和监控); 占用人,其他用户和访客出人设施,包括紧急通道和逃生路径; 公共交通的可达性或可用性(例如,有哪些交通工具以及它们与设施的距离 运行与维护交底文件 7.1概述 设施一旦进人运行阶段,设施的运行和维护就可能被视为仅仅与设施经理相关的事务 但是,如果 在设计阶段没有充分了解如何对设施进行安全,正确的管理,那么将会积累大量的问题让业主和运营方 去解决 因而,有必要提前编制运行与维护交底文件,提供有关设施运行与维护的建议,并在设计完成 之前由设计者提供给业主和运营方 7.2运行与维护交底文件清单 运行与维护交底文件主要从运行的角度阐述了典型的考虑因素 下面列出了运行与维护交底文件 清单,这些考虑因素并不代表所有情况 内部空间: a 楼板类型例如,内墙、隔板,地板和天花板); 按类别划分的楼板面积; 按类型划分的露面的预计寿命周期 按类别划分的露面的初投资估算; 按类型划分的保洁和日常维护服务 通行限制; 要履行的关联上述内容的活动例如,维护频率、专业技能、设备和消耗品)和可接受的服 务水平 b)外部空间 设施的占地面积,布局、一般操作和用于交付及维护的人口; 对通行和作业高度的限制; 占地的设备和永久性固定装置; 外表类型和外表面积; 外表的预计寿命周期; 外表的初投资估算; 日常维护服务,包括可接受的服务水平
GB/36689一2018 外部围护 朝向和外观 外围类型即屋顶覆盖、外墙、窗户和外门); 按类别划分的外围面积; 按类型划分的外围的预计寿命周期 按类别划分的外围的初投资估算; 按类型划分的保洁和日常维护服务; 通行限制 相关上述内容需履行的活动(例如,维护频率、专业技能、设备和消耗品)和可接受的服务 水平 d 建筑服务装置: 装置系统的说明 设备控制策略; 装置系统需要维护的零件和部件的种类和数量; 按类型划分的装置系统的预计寿命 按类型划分的装置系统零件和部件的计划更新周期 按类型划分的装置系统的正常运行时间; 按类型划分的装置系统的初投资估算; 相关上述内容需履行的活动(例如,维护频率、专业技能、设备和消耗品)和可接受的服务 水平; 系统维修和更换部件的预估成本; 系统的能源消耗量; 按使用类型划分的用水量 竣工资料和设施手册 8 8.1概述 为了确保设施安全、,正确地运行,有关设施的设计,施工、安装、调试、验收和整改记录应予留存 这 些与设施施工安装等有关的信息记录被称为竣工资料,它虽然不是交底过程的一部分,但对于支持设施 交付后的安全和正确运行来说是非常必要的 在大多数情况下,竣工资料是在设计和施工过程中同步 收集的，一般不会给设计和施工团队的人员造成额外的工作负担 在设施项目完工并将设施移交给运营方之后,应培训运营团队和特定的最终用户,帮助其安全、正 确地操作或使用设施 设施手册是让用户全面、迅速了解设施运行的重要途径 8.2竣工资料 竣工资料宜包括但不限于 图纸;建筑、结构和建设工程服务的图纸,用于设施施工和安装的图纸,用于设施运营目的的图 a 纸,以及调试和测试时使用的图纸 上述图纸经业主和运营方一致同意后宜以电子版形式提 交,并包含下列内容: 文件名称和日期 图纸名称 序列号; 修订编号及日期
GB/T36689一2018 类别例如,建筑类、结构类,机械类和电气类); 等级; 设计人员的姓名和联系方式 图纸内容的简要说明 b 材料(构、配件)质量保证书及试验报告;在密闭空间中和建筑外墙上使用的材料和表面涂饰 设备清单:构成设施中所有技术系统的成套装置及设备 c d 调试测试)及随工检查记录;设备安装调试、测定数据、性能鉴定等 验收文件 跋工验收报告 工程设计总结 工程施工总结 工程监理总结 项目质量评审文件 工程现场声像文件; 工程审计文件、材料,决算报告 环境保护,劳动安全卫生,消防、人防,规划,档案等验收审批文件; 竣工验收会议文件、验收证书及验收委员会名册、签字、验收备案文件等 8.3设施手册 设施手册的编制应在设计阶段开始之时就进行 业主应将设施手册所需要的信息细节和建议格式 提交给设计方 竣工资料应作为设施手册的必要组成部分而提供,并且能以电子版的形式提供 注出于提供竣工资料的目的,可采用建筑信息建模(BIM)和计算机辅助设施管理(cAFM). 已批准的设计变更需在设施启用之前写人设施手册,设施手册应容易调阅并且随时更新 在设计 阶段结束的时候,设施手册应可供业主方便地获取或查阅 在设施建造施工或安装结束的时候,如果可 能的话,将健康和安全文件编人手册 在设施的测试和调试期间,有关建筑服务装置的细节和设施的运 行与维护情况应制成建筑施工日志,并编人设施手册中 0