GB/T18507-2014
城镇土地分等定级规程
Regulationsforgradationandclassificationonurbanland
- 中国标准分类号（CCS）P13
- 国际标准分类号（ICS）93.020
- 实施日期2014-12-01
- 文件格式PDF
- 文本页数90页
- 文件大小1.06M
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城镇土地分等定级规程
国家标准 GB/T18507一2014 代替GBT8507二20o1 城镇土地分等定级规程 Regulationsforgradationandelassifieationonurbanland 2014-07-24发布 2014-12-01实施 国家质量监督检验检疫总局 发布 国家标准化管理委员会国家标准
GB/T18507一2014 目 次 前言 引言 范围 规范性引用文件 术语和定义 总则 城镇土地分等准备工作 城镇土地分等因素选择 城镇土地分等资料调查与整理 城镇土地等的初步划分 城镇土地分等成果验证与确定 城镇土地分等图件编制 l0 3 城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制 ll 城镇土地定级准备工作 12 15 城镇土地定级因素选择 13 6 14城镇土地定级资料调查 15城镇土地定级资料整理及量化 20 16城镇土地定级单元分值计算与级别评定 34 17 城镇土地定级图件编制及面积量算 42 城镇土地级的边界落实及分宗整理 43 18 城镇土地定级报告及基础资料汇编的编制 19 4 20城镇土地分等定级成果验收 21 城镇土地分等定级成果更新与应用 附录A规范性附录城镇土地分等工作附表 48 附录B(规范性附录)城镇土地分等因素因子及其指标说明 59 附录c(规范性附录城镇土地分等验证方法与程序 63 附录D(规范性附录跨行政区域城镇土地等平衡与市辖区土地等划分的方法 69 71 附录E规范性附录城镇土地定级工作附表 78 附录F规范性附录)考虑规划条件的城镇土地定级处理方法 附录G规范性附录通路,公交通达系数示意图 83 附录H规范性附录城镇土地定级的成果图图示 84
GB/I18507一2014 前 言 本标准按照GB/T1.1一2009给出的规则起草
本标准代替GB/T18507一2001《城镇土地分等定级规程》
与GB/T18507一2001相比,主要修改 内容如下 -范围:增加了标准的适用范围中部分内容,明确了集体建设用地等的土地定级也可参照本标准 执行
-增加“术语和定义”一章
总则进一步明确了城镇土地分等定级的任务与目的,明确要求各城镇定级均应开展综合定 级;市区常住人口50万以上的城市,应进行综合定级和分类定级;其他城镇应进行综合定级 必要时可同时进行分类定级
对于定级对象,进一步明确为土地利用总体规划确定的可作为 城镇建设用地使用的土地,既与相关土地利用规划和管理要求衔接,也为实际工作留有弹性
-城镇土地分等;分等主体明确为国家和省(自治区、直辖市)根据需要开展城镇土地分等工作、 全国城镇土地分等工作由国家土地行政主管部门组织实施;根据城镇化进程发展情况,增加轨 道交通等因素
分等成果验证与确定;进一步明确数理统计分析法可采取聚类分析法,均值-方差调整法、等别 分值排序平衡法中的一种或多种方法进行,在方法选用上余地更大
城镇土地定级;对定级因素进行调整、优化,增加了景观条件优劣度,大型超市多个影响定级的 因素
城镇土地分等定级成果验收、更新与应用明确了对定级成果更新的要求,即社会经济条件发 生变化,已有的级别成果不能满足经济建设需要,应适时采用本标准规定的定级方法全面更 新,更新频率不得低于每三年一次,每隔六年应进行一次全面更新;因城镇局部条件变化,引起 土地质量发生较大变化的,应在对局部地区市场状况、土地收益等进行修正和评定的基础上 局部更新定级成果
本标准由国土资源部提出
本标准由全国国土资源标准化技术委员会(SAC/Tc93)归口
本标准起草单位:;国土资源部土地利用管理司、北京大学城市与环境学院、土地勘测规划院
本标准主要起草人员;胡存智、林坚,李万东、廖永林,关文荣、吴海洋、马克伟,董黎明、田彦军 伍育鹏、冯长春、林增杰、胡江,束克欣,楚建群、李听、王明田、蒋一军
本标准所代替标准的历次版本发布情况为 -GB/T18507一2001
GB/T18507一2014 引 言 社会经济日益发展,土地市场,地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求,特别是《中华人民 共和国物权法》的出台,以及十七届三中全会决定,对土地管理改革提出了新的方向和要求,为与现行法 律法规相衔接,统一城镇土地分等定级程序和方法,对G;B/T18507一2001进行修订,形成本标准
GB/I18507一2014 城镇土地分等定级规程 范围 本标准规定了我国城镇土地分等定级的术语和定义,技术途径及程序、因素选择,资料调查与整理、 因素分值计算、等和级的划分及评定、图件编制,成果的整理及验收、成果的更新及应用等
本标准适用于在我国城市、县城镇开展的土地分等和在我国所有城镇开展的土地定级工作
独立 工矿区,集体建设用地等的土地定级可参照本标准执行
规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的
凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文 凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件 件
GB/T18508城镇土地估价规程 GB/T19231土地基本术语 GB/T21010-2007土地利用现状分类 TD/T1001一2012地籍调查规程 TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范 术语和定义 GB/T19231界定的以及下列术语和定义适用于本文件
3.1 城镇土地分等urbanlandgradation 通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析,揭示城镇之间土地质量的地 域差异,运用定量和定性相结合的方法对城镇土地质量进行分类排队,评定城镇土地等别的活动
3.2 城镇土地定级urbanlandlelassifieationm 根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用,对城镇土地使用价值 进行综合分析,揭示城镇内部土地质量的地域差异,评定城镇土地级别的活动
总则 概述 4.1 城镇土地分等定级是为全面掌握我国城镇土地质量及利用状况,科学管理和合理利用城镇土地,促 进城镇土地节约集约利用,为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施,为土地估价、土地税费征 收、建设用地经济评价以及城市规划,土地利用规划、计划制订提供科学依据
城镇土地分等定级采用 “等”和“级”两个层次的工作体系
GB/T18507一2014 4.2城镇土地分等定级体系 4.2.1土地等反映城镇之间土地质量的地域差异 城镇土地分等宜分层次进行
全国开展城镇土地分等,应重点考虑对全国范围内重要的设市城市 划分土地等;省域(自治区)开展城镇土地分等,应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等; 直辖市域开展城镇土地分等,应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等
城市 所辖的空间上与主城区分隔的实体(如独立工矿区、开发区等),宜在城市分等基础上,经综合平衡划定 等别
国家和省(直辅市,自治区)根据需要,对跨不同行政区域的城镇进行分等
不同层次的分等工作 应相互衔接 4.2.2土地级反映城镇内部土地质量的差异 城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类辈
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济,社 会、自然因素进行综合分析与评价,按评价结果的差异划分土地级
分类定级指分别对影响城镇某类型 用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析与评价,按分类评价结果的差异划分土地级;分类定级包 括商服用地定级、住宅用地定级、工矿仓储用地(工业)定级等
城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异,必要时,应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影 响
市区常住人口50万以上的城市,应进行综合定级和分类定级;其他城镇应进行综合定级,必要时可 同时进行分类定级
根据需要,土地利用功能特征分区明显的城镇可针对具体区域分别开展分类定级 有条件的地区宜结合城市规划等开展规划模拟定级
4.3城镇土地分等定级对象 城镇土地分等对象是城市市区、建制镇镇区土地
城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的可作为城镇建设用地使用的土地
城镇以外的独立 工矿区,旅游区等用地可一同参与评定
4.4城镇土地分等定级原则 4.4.1综合分析原则 城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异 划分土地等和级
4.4.2主导因素原则 城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素,突出主导因素的影响
4.4.3地域分异原则 城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征,充分考虑城镇的宏观地理位置,与区域经济发展水 平保持相对一致
城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律,分析由于区位条 件不同形成的土地质量差异,将类似地域划归为同一土地级
4.4.4土地收益差异原则 城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律
GB/T18507一2014 4.4.5定量与定性分析结合原则 城镇土地分等定级应尽量将定性的、经验性的分析进行量化
城镇土地等和级的初步方案确定以 定量分析为主,城镇土地等和级的调整和最终方案确定宜以定性分析为主 4.5城镇土地分等定级的工作内容 4.5.1城镇土地分等工作内容 工作内容包括: a 城镇土地分等准备工作及外业调查; 城镇土地分等因素选取,资料整理及定量化 b 城镇分值计算及土地等初步划分; c 验证、调整分等初步结果,评定城镇土地等 D 编制城镇土地分等成果; e 城镇土地分等成果验收 成果应用和更新
g 4.5.2城镇土地定级工作内容 工作内容包括 a)城镇土地定级准备工作及外业调查; b)城镇土地定级因索资料整理及定量化 单元分值计算及土地级评定 编制城镇土地级别图及量算面积 城镇土地级的边界落实及分宗整理 编写城镇土地定级报告; g)城镇土地定级成果验收; 成果归档和资料更新
h 4.6城镇土地分等定级的技术程序 4.6.1城镇土地分等的技术程序 分等的技术程序是 a)建立影响城镇间土地等的因素、因子体系 确定各因素因子的相应权重; D 分析因素因子的影响方式,建立评价标准 d)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理,加权计算各城镇总分值,并初步划分城镇 土地等; 验证分等初步结果,制定分等基本方案,开展意见征求,对城镇土地等进行调整并定案; e f 编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编
4.6.2城镇土地定级的技术程序 定级的技术程序是: a 建立城镇土地定级的因素、因子体系; b)确定各因素的权重值;
GB/T18507一2014 计算各因素的指标值和作用分,编制各因素的指标值与作用分值的对照表; c d) 划分城镇土地定级单元; 计算单元内各因素作用分值,加权求和计算总分值,按总分的分布排列和实际情况,初步划分 e 土地级; f 进行土地收益测算或市场交易价格定级,对初步划分的土地级进行验证和调整; 编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编
g 城镇土地分等定级的技术方法 城镇土地分等定级的技术途径采用多因素综合评价法,以市场资料分析法等进行验证
影响城镇土地等和级的因素(因子)选择,宜建立在本标准规定的因素(因子)体系基础上,根据各地 具体情况,通过特尔菲法进行选定
必要时,城镇土地分等的因素(因子)体系可通过主成分分析等方法 进行筛选
影响城镇土地等和级的因素(因子)权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的 -种或多种进行
城镇土地分等的因子评价指标值标准化处理应采用位序标准化、极差标准化中的一种进行
城镇 土地定级因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法,按[O,100]区间赋分,因素指标优劣与作用分 的关系按正相关设置,因素条件越好,作用分越高
城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等 城镇土地分等对象和定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法
城镇土地等和级的初步划分应采用数轴法、总分频率曲线法等进行,城镇土地级划分还可采用总分 剖面图法进行
反映城镇土地质量的市场资料应首先进行数理统计分析处理,才能用于成果验证
城镇内部土地 收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法
4.8城镇土地分等定级成果 城镇土地分等定级成果包括;文字报告、图件、基础资料汇编
当采用计算机进行数据处理时,基础 资料汇编可采用基础资料信息数据库的方式来替代
4.9技术应用 城镇土地分等定级工作宜采用计算机技术开展
城镇土地分等准备工作 编写城镇土地分等任务书 5.1 国家和省(自治区、直辖市)根据需要开展城镇土地分等工作,市,县和区参照本标准开展辖区内土 地分等工作
全国城镇土地分等工作由国家土地行政主管部门组织实施
省(自治区、直辖市)的城镇 土地分等工作,由所在行政区域的土地行政主管部门组织编写城镇土地分等任务书,经过上级土地行政 主管部门批准后实施
城镇土地分等任务书的内容包括: a)开展城镇土地分等的区域和范围 b城镇土地分等工作的组织和领导 城镇土地分等时间计划和经费预算; d)城镇土地分等工作所需要的技术资料和图件资料
GB/I18507一2014 城镇土地分等成果; 城镇土地分等技术方案
5.2城镇土地分等的表格准备 根据具体区域城镇土地分等的工作需要,从附录A中有选择地准备工作用表
城镇土地分等的图件准备 5.3 城镇土地分等工作需按10.,1的要求,准备编制成果图和资料图所需要的工作底图
城镇土地分等因素选择 6.1城镇土地分等因素选择范围 城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响,并能体现城镇间土地差异的经济、社会、自然条 件，一般分成因素,因子两个层次
影响城镇土地等的主要因素及相应因子有 城镇区位因素,涉及因子:交通区位、城镇对外辐射能力 a 城镇集聚规模因素,涉及因子;城镇人口规模,城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经 b 济规模" 城镇基础设施因素,涉及因子;道路及轨道交通(城铁、地铁等)状况、供电状况、供水状况、供气 状况、排水状况 城镇用地投人产出水平因素,涉及因子;城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度,城镇建 设固定资产投资强度、城镇劳动力投人强度 区域经济发展水平因素,涉及因子;国内生产总值、财政状况,固定资产投资状况,商业活动,外 贸活动; 区域综合服务能力因素,涉及因子;科技水平,金融状况,邮电服务能力; f g)区域土地供应潜力因素,涉及因子;区域农业人口人均耕地、区域人口密度、建设用地占行政 区域的面积比例
上述因素中,城镇用地投人产出水平因素,区域土地供应潜力因素作为备选因素
在开展城镇土地 分等时,根据具体情况选用
各因子的含义及其选择要求见表A.1和附录B 6.2城镇土地分等因素因子选择原则 城镇土地分等因子选择应按照以下原则进行 城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响,且能直接客观地反映所评 价区域的城镇土地等的高低 b)城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围 选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异,其指标能够反映不同性质城镇之间的 土地等差异 城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势,并对城镇未来土地等产生影响 d 城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理
e 6.3城镇土地分等因素因子选择方法 城镇土地分等应选择有关必选因素因子
必要时,可以根据实际情况和资料获取的难易程度,遵循 6.2的因素选择原则对备选因素因子进行筛选
GB/T18507一2014 因素因子选择宜根据特尔菲测定法进行,必要时可采用主成分分析方法等作为辅助手段来进行 筛选 6.4城镇土地分等因素因子权重确定 6.4.1 城镇土地分等因素因子权重确定的原则 权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度
权重确定的原则为 权重值与因素对土地质量影响的大小成正比,数值在01之间,各选定因素的权重值之和 a 为1: 因素涉及的因子权重值在01之间,每个因素对应的选定因子的权重值之和为1; b 权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可以用特尔菲测定法 结合其他两种方法来确定
6.4.2城镇土地分等因素因子权重确定的方法 6.4.2.1特尔菲测定法(Dephi方法 对各因素进行多轮次的专家打分,并按式(1)计算权重值: w，=E//100 式中: -第;个因素或因子的权重; W 第i个因素或因子经过多轮打分后的均值
E 实施要求 专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决 策者,专家总体权威程度较高,总数为10~40人; 专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行,并在不协商的情况下按表A.2的格式 独立打分 从第二轮打分起,打分应参考上一轮打分的结果进行; d打分轮次为23轮
6.4.2.2因素成对比较法 对所选因素或因子进行相对重要性两两比较,赋值,计算权重
实施要求: 对比结果要符合A因素大于B因素,B因素大于c因素,A因素大于c因素的关系 a 对因素所赋的值应在0~1范围内,同时两因素之和等于1
b 6.4.2.3层次分析法(AP方法) 对因素或因子相对重要性进行判断,组成判断矩阵,计算权重值
实施要求 因素相对重要性判别最好使用特尔菲法测定的数据,判断矩阵应通过一致性检验 城镇土地分等资料调查与整理 7.1城镇土地分等资料调查的一般要求 城镇土地分等资料调查应按照以下要求进行:
GB/T18507一2014 除反映增长率水平所需的资料外,所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内,资料 调查应统一各种数据的时限,人口用地,基础设施等数据应统一设定截止时限,经济,社会数 据应以年度为统计时段 b 同一因素因子的数据口径应保持一致,必要时应根据具体情况进行适当的修正 e)调查资料应填人附录A相应的调查手簿或各种表格中， 调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上,进行必要的实地考察、补充校核工作
dD 7.2城镇土地分等资料调查内容 7.2.1分等基本资料 基本资料包括 a)城镇年末常住人口、非农业人口,农业人口;区域总人口,农业人口; 城镇建成区面积;区域土地总面积
b 7.2.2城镇区位资料 区位资料包括 a)城镇所在区域的区域交通图件;经过城镇的干线,支线铁路的数量,干线、非干线公路的数量和 等级,港口年吞吐量,机场等级,高速公路数量 城镇全年客运总量、货运总量
b 7.2.3城镇集聚规模资料 集聚规模资料包括 a城镇人口密度; b)城镇全年二三产业增加值; 城镇全年工业销售收人
7.2.4城镇基础设施资料 基础设施资料包括 a)城镇年末铺装道路面积及轨道交通长度; b 城镇全年人均生活用水量; e)城镇气化率或城镇用气人口总数(包括人工煤气,天然气、石油液化气); d)城镇排水管道总长度
7.2.5城镇用地投入产出水平资料 投人产出水平资料包括 a)城镇全年二三产业增加值; 城镇全年批发零售贸易业商品销售额; b 城镇全年建设固定资产投资额; c 城镇全年全部从业人员数
d 7.2.6区域经济发展水平资料 区域经济发展水平资料包括 全年国内生产总值、人均国内生产总值、3年5年内国内生产总值年均增长率 a
GB/T18507一2014 b全年地方财政收人,人均地方财政收人3年5年内地方财政收人年均增长率; 全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资; c d)全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额,3年一5年内社会消费品零售总额年均 增长率; 全年外贸出口额、人均外贸出口额
区域综合服务能力资料 7.2.7 区域综合服务能力资料包括 a)居民年末储蓄存款余额; 全年邮电业务总量 b 年末专业技术人员总数
7.2.8区域土地供应潜力资料 区域年末耕地总面积,区域人口密度等 资料调查应根据分等涉及行政区域的情况,收集相应的各类统计年鉴、城市(镇)建设统计年报等
分等资料调查的相关指标及口径说明见附录B
7.3城镇土地分等资料整理 7.3.1城镇区位资料的整理 城镇交通条件指数反映城镇交通区位的优劣
在统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上,对 城镇所涉及的各种交通方式分别赋分,标准可选用以下方式之 a 根据特尔菲测定法或因素成对比较法确定不同交通方式的赋分标准 b 参照B.2.1提供的赋分标准进行
将城镇各项得分累加起来,计算城镇交通条件指数
有关数据填人表A.3
城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力,通过城镇所在区域的货运总量和客运总量两项指 标来计算
a)按照8.2.2的有关公式,对各城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理 用特尔菲测定法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重,加权计算城镇对外辐射 b 能力指数 有关数据填人表A.4
城镇区位资料整理结果填人表A.5
7.3.2城镇集聚规模资料的整理 城镇人口规模,城镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇工业销售收人均反映城镇集聚规模状况， 从有关调查资料中获取,填人表A.6. 7.3.3城镇基础设施资料的整理 城镇年末人均铺装道路面积与年末轨道交通长度、供电保证率、全年人均生活用水量、城镇气化率、 排水管道密度分别代表城镇道路状况、供电状况、供水状况、供气状况、排水状况
将收集的相应数据填 人表A.7
7.3.4城镇土地投入产出水平资料的整理 城镇单位用地二三产业增加值、单位用地批发零售贸易业商品销售总额、单位用地建设固定资产投
GB/I18507一2014 资额、单位用地从业人员数均反映城镇土地投人产出水平
将收集的相应数据填人表A.8.
7.3.5区域经济发展水平资料的整理 国内生产总值综合指数,地方财政收人综合指数,全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售 总额综合指数、外贸出口额综合指数分别反映城镇所在区域的经济水平、财政状况、固定资产投资状况、 商业活动和外贸活动,具体资料整理包括 国内生产总值综合指数通过城镇所在区域的全年国内生产总值、人均国内生产总值、3年5 年内国内生产总值年均增长率三项指标来计算 1)按照8.2.2的有关公式,对三项指标分别进行标准化处理 2)用特尔菲测定法或因素成对比较法确定三项指标的权重,加权计算国内生产总值综合 指数; 有关数据填人表A.10
地方财政收人综合指数通过城镇所在区域的全年地方财政收人、人均地方财政收人3年 5 年内地方财政收人年均增长率三项指标来计算,方法同a),有关数据填人表A.l1
全社会固定资产投资综合指数通过城镇所在区域的全年全社会固定资产投资、人均全社会固 定资产投资两项指标来计算,方法同a),有关数据填人表A.12. 社会消费品零售总额综合指数由城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品 零售总额、3年5年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算,方法同a),有关数 据填人表A.13
外贸出口额综合指数由城镇所在区域的全年外贸出口额,人均外贸出口额两项指标来计算,方 法同a),有关数据填人表A.14
有关数据填人表A.9.
7.3.6区域综合服务能力资料的整理 人均年末储蓄存款余额、每千人口医疗卫生机构床位数、年末电话普及率、专业技术人员比分别反 映城镇金融,医疗,通讯、科技文化等综合服务能力
将收集的相应数据填人表A.15.
7.3.7区域土地供应潜力资料的整理 区域农业人口人均耕地、区域人口密度、建设用地占行政区域的面积比例反映区域对城镇未来用地 的供应潜力
将收集的相应数据填人表A.16
城镇土地等的初步划分 8.1城镇土地等初步划分的一般要求 土地等初步划分的一般要求是 城镇土地等的初步划分是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值基础上,采用 a 有关方法确定的 分等对象的综合分值计算应从因子指标的标准化开始,经因素分值计算,自下而上逐层进行; b e 一个分等初步方案形成过程中,因子指标标准化的方法应保持一致
8.2城镇土地分等对象的因子分值计算 8.2.1因子分值计算的基本原则 因子分值计算应按照以下原则进行:
GB/T18507一2014 在城镇土地分等因素资料整理的基础上,采用位序标准化和极差标准化的方法,分别计算分等 对象的因子分值,因子分值应在0~100之间
因子分值越大,表示分等对象受相应因子的影 响效果越佳
分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系
与土地质量呈正相关关系的因子有 城镇区位因素中的交通区位,城镇对外辐射能力; 1 城镇集聚规模因素中的城镇人口规模,城镇人口密度,城镇非农产业规模,城镇工业经济 2 规模; 城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况; 3 城镇用地投人产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇固定 4！ 资产投资强度、城镇劳动力投人强度 区域经济发展水平因索中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况,商业活动,外 5 贸活动; 区域综合服务能力因素中的金融状况,医疗服务能力,通讯服务能力、科技水平 6 7 区域土地供应潜力因素中的区域人口密度、建设用地占行政区域的面积比例
与土地质量呈负相关关系的因子有:区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地
8.2.2因子分值计算的公式 因子分值计算据式(2)和式(3)进行 a)位序标准化的公式 Y，=100×X;/n 式中 Y;第个分等对象的第项因子分值 X--各分等对象按第项因子指标值大小进行排序,X;为排序后第，个分等对象的位序 当指标值与土地利用效益呈正相关时,排序从小到大进行,反之亦反 参加分等的城镇个数
极差标准化的公式 Y，=100×a()×(X一X,/X一X 式中: 第i个分等对象的第j项因子分值; YY, a),X 当第j项因子指标与土地利用效益正相关时,a()=1且X,= Xm;当第项 因子指标与土地利用效益负相关时.a(j)=一1且X，=X max; 第，个分等对象第》项指标值 X X 各分等对象X;指标的最大值; X 各分等对象X;指标的最小值
8.2.3各因素对应的因子分值计算 按照8.2.1的要求和8.2.2的公式,对各因素对应的因子指标分别进行不同方式的标准化处理,计 算各因子的分值,结果填人附录A的相关表格中 8.3城镇土地分等对象的因素分值计算 分等对象的因素分值按照式(4)计算: 10o
GB/T18507一2014 F法= 二w,又了" 式中 F -第;个分等对象第人个因素分值; -第项因子对应上层第友个因素的权重值 W Y -第i个分等对象第项因子的分值; -第人个因素包含的因子个数
分等对象的因子权重与分值、因素分值应填人表A.5,表A.6,表A.7,表A.8,表A.9,表A.15,表 A.16中 8.4城镇土地分等对象的综合分值计算 分等对象综合分值按照式(5)计算: S S W×F 式中: -第i个分等对象的综合分值; S w -第友个因素的权重值; Fa 第;个分等对象第人个因素分值 因素个数
评价对象的因素权重与分值、综合分值应填人表A.I7中 8.5城镇土地等的初步划分 城镇土地等初步划分原则 8.5. 土地等初步划分按照以下原则进行 a)城镇土地等按照综合分值分布状况划分,不同土地等对应不同的综合分值区间;按从优到劣的 顺序对应于1,2.3n个等别值(n为正整数); 土地等的数目,依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量,差异复杂程度而定，一般确定;省 自治区)5~10等,直辖市3~5等,省级以下区域25等,全国和跨省级区域依实际情况 而定; 任何一个综合分值只能对应一个土地等; 按综合分值和区域状况确定2~3个不同的分等初步方案,划分结果填人表A.18中
8.5.2城镇土地等初步划分方法 土地等根据综合分值,可以采用如下方法的一种或多种方法进行城镇土地等的初步划分 a)数轴法;将综合分值点标绘在数轴上,按土地利用效果的实际状况,选择点数稀少处作为等间 分界; 总分频率曲线法;对综合分值进行频率统计,绘制频率直方图,按土地利用效果的实际状况 b 选择频率曲线波谷处作为等间分界
城镇土地分等成果验证与确定 9.1城镇土地分等成果验证的一般要求 分等成果验证是城镇土地分等的重要环节,应按照以下要求进行 11
GB/T18507一2014 城镇土地分等成果的验证应采用市场资料分等和数理统计分析方法分等中的一种或多种 方法; b 利用市场资料验证城镇土地等时,应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数50% 以上; 利用数理统计分析方法验证城镇土地等时,应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总 数90%以上
9.2利用市场资料验证城镇土地等 市场资料验证可采取城镇间基准地价分等、土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准 宗地资料分等中的一种或多种方法
利用城镇基准地价验证时,宜以最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要分等依据
利用城镇主城区土地市场交易资料验证时,宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格 为主要分等依据
利用城镇商品住宅交易资料验证时,宜以商品住宅的总平均价格为分等依据
利用标准宗地资料验证时,宜以标准宗地的总平均价格为分等依据 城镇间基准地价分等、土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准宗地资料分等的验证 方法与程序见附录C
9.3采用数理统计分析方法验证城镇土地等 数理统计分析法可采取聚类分析法、均值-方差调整法、等别分值排序平衡法中的一种或多种方法进行 聚类分析法,均值-方差调整法,等别分值排序平衡法的程序见附录C
城镇土地等划分要求为 各类分等对象的土地等高低,应通过对总体进行分析或抽样调查来确定; a b当只需确定各类的高低顺序时,可通过计算各类中所有分等对象的指标平均值,按指标对土 地质量的作用大小,确定各类土地等; 如果出现各类指标值各有高低优劣的情况,按上述方法难以判定土地等顺序时,可通过抽样调 查各类中相同类型的土地或房地产价格情况,确定其土地等; 当需要确定各类分等对象土地等时,则需通过抽样调查各类中相同行业的土地收益、,地价或 房价等资料,确定各类分等对象的土地等高低; 可采用数理统计分析方法验证并调整分等对象土地等; 分等结果填人表A.18 f 9.4城镇土地等的调整与确定 城镇土地等调整与确定的程序要求 9.4.1 根据多因素综合评价初步划分的城镇土地等,并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地 初步分等结果进行验证,形成基本方案,并进行专家咨询和向同级相关土地行政主管部门征求意见,确 定最终方案
9.4.2城镇土地等调整与确定的原则 城镇土地等调整与确定应遵循4.4的原则要求
同时,还应遵循以下原则 行政建制协调原则,城镇土地等应与我国现行的行政建制相协调;一般情况下,在省级以下(不 含省级)的同一行政区域内,行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市,设市 12
GB/T18507一2014 城市土地等不宜低于未设市城镇 b)城镇规模和职能调控原则;城镇土地分等应根据城镇人口规模和职能特征进行适当调控; 近邻平衡原则:空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展状况保持适 当的等别平衡; d 稳定性原则;新一轮土地分等应充分考虑现有土地等别的科学性和合理性,保持分等成果的 连续性和稳定性 9.4.3城镇土地分等基本方案的制定 城镇土地分等基本方案的制定应遵循9.4.2的原则要求
城镇土地分等基本方案的制定应以多因素综合评价的结果为主要依据
对于多种方法划分的等别一致的城镇,即可以确定该城镇的土地等
对于多种方法划分的等别不一致的城镇,采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其 土地等: 检查分析各方法涉及资料的准确性和样本的数量,分布情况,分析各方法的结果产生差异的原 a 因,对各方法的可靠性做出判断; b)将可靠性较低的方法结果剔除,将其余方法的结果对照列出,提交专家组进一步判断; 应采用多数方法相一致的土地等结果为依据,不一致时可采用专家咨询投票的多数专家的意 见为依据,确定分等结果 在城镇土地分等基本方案的制定过程中,必要时,应对跨不同级别行政区域的城镇进行等别平衡
对属县级以上(不含县级)城市的市辖区划定等别,具体方法见附录D g.4.4城镇土地等调整与确定中聘请专家要求 聘请专家应满足以下条件 a 聘请的专家数量应在10~40人之间 b)专家应是从事土地管理估价,房地产开发管理,研究,城市规划和区域社会经济发展研究等 方面的人士,其中熟悉分等区域土地市场情况的专家应达到一定数量
9.4.5城镇土地等的确定 城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级土地行政主管部门的反馈意见
在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因,将最终确定的城镇土地等填人表A.18
10 城镇土地分等图件编制 10.1城镇土地分等图件的底图要求 城镇土地分等图件的工作底图是为编制城镇土地等别图、中间成果图、资料图所需要的工作底图
为编制成果图需要的各类底图宜采用区域行政区划图、区域土地利用现状图,地籍图或区域地形 图,底图应清晰地反映出评价区域内主要的铁路、公路、河流、口岸、城镇、行政界线等要素
为编制图件需要的各类底图比例尺应满足成果编制和资料分析的需要
10.2城镇土地分等图件编制要求 10.2.1资料图编制要求 资料图指城镇土地分等验证过程中涉及的辅助图件
资料图要明确、清晰地表示出评价因素因子 13
GB/T18507一2014 的分布情况,定位要准确
10.2.2中间成果图编制要求 中间成果图包括城镇土地分等因素分值图和因子分值图 城镇土地分等因素分值图的编制要求为 按照多因素综合评价法的因素选定结果,选择作为制定基本方案主要依据的标准化方式所对 a 应的成果分别绘制各因素分值图和因子分值图 按8.3提供的方法进行分值分段,同属于同一分值段的评价对象所辖行政区域采用同一色彩 反映,并在评价对象位置的一侧标注相应的因素和因子得分值; 因素分值图和因子分值图应通过不同的色调、灰度、注记等方式,并配以适当图例来表现评价 对象受因素和因子影响的差异
10.3城镇土地等别图编制要求 等别图是城镇土地分等的主要成果之一,应满足以下要求 城镇土地等别图要反映城镇位置、等别等内容 a b)编图前,要将分等成果分类整理,确定编图工作程序、编绘内容和编制方法 将分等结果用图示,符号或注记等形式标注在图上,允许采用等别界线与数字符号标注结合 c 不同半径圆圈表示等形式 其他图面符号标准应尽量简化 根据需要编绘彩色城镇土地等别图,色彩应以暖色为主,相邻等的色差不宜过大 城镇土地等别图应进行必要的图面整饰,除按要求标出各土地等外,还应按制图规范标出图 f们 名、图廓,指北针、比例尺等,最后标出制图单位及时间
城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制 1 11.1城镇土地分等报告的编制 城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告两部分 土地分等工作报告主要内容是总结城镇土地分等工作情况,包括人员组成,进度安排、经费、资料收 集和整理,技术运用、工作经验与存在问题等
城镇土地分等技术报告主要内容包括: a)城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况 阐述城镇土地分等的方法包括分等因素因子体系及其权重确定、,因素因子评价指标量化及 b 标准化处理方法,土地等初步划分及验证方法、土地等确定原则与方法,技术处理过程中需要 特殊说明的事项等 城镇土地分等成果 d)城镇土地等分析,包括土地等分布特点及规律,地域组合特点、差异原因、区域内城镇之间土 地利用存在的主要问题等; 从土地管理的角度说明城镇土地等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接,不同等城镇为土地 有偿使用服务的途径等
11.2城镇土地分等基础资料汇编的编制 城镇土地分等基础资料汇编是根据本标准技术方法的应用要求,对城镇土地分等过程中涉及的有 关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理,归档成册,有关表格格式按附录A的要求
在应 14
GB/T18507一2014 用计算机技术进行土地分等时,允许采用基础资料信息数据库代替基础资料汇编,数据库格式参照附录 A的表格要求 城镇土地分等基础资料汇编主要内容包括 a)分等对象所在区域的自然、社会和经济条件; b分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准化处理的数据 分等对象的市场资料数据; d其他与土地分等工作有关的文件,技术处理说明
12 城镇土地定级准备工作 12.1编写城镇土地定级任务书 开展土地定级的城镇,由市、县(旗)土地行政主管部门组织编写土地定级任务书,经上级土地行政主 管部门批准后实施
按国家有关规定,土地定级任务书需备案的,报国家或省级土地行政主管部门备案
城镇土地定级任务书的内容包括 a)开展土地定级城镇的基本情况 b开展城镇土地定级的地域范围; 城镇土地定级工作所需的技术资料和图件资料 城镇土地定级工作的组织与领导 城镇土地定级时间安排和经费预算; 城镇土地定级成果; 城镇土地定级技术方案
12.2城镇土地定级的表格准备 根据当地城镇土地定级工作需要,从附录E中有选择地准备工作用表
12.3城镇土地定级的图件准备 城镇土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图,包括城镇土地级别图,定级因素作用分值 图和其他辅助图件的工作底图
各类底图采用能覆盖城镇定级范围的城镇地籍图、地形图或规划图
根据城镇规模和复杂程度不同,各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求
城镇土地级别图的工作底图(见表1) 表1城镇土地级别图的工作底图比例尺 城镇类型 城镇土地级别图的工作底图比例尺 大城市 1:100001:50000 1:50001:10000 中等城市 l:100015000 小城市及以下 b)定级因素作用分值图的工作底图 作用分值图比例尺宜与土地级别图一致
其他辅助图件的工作底图 其他辅助图件的工作底图应采用满足工作需要的图件,比例尺由各城镇自行确定
以计算机系统为辅助手段定级工作底图 15
GB/T18507一2014 以计算机系统为辅助手段定级的各类工作底图应满足以上要求,工作底图的采集方法采用扫 描、数字化等手段或直接利用满足要求的电子图件,编码规则应遵照国家有关规定
13 城镇土地定级因素选择 13.1城镇土地定级因素选择范围 13.1.1综合定级因素选择范围 综合定级因素指对土地综合级别有重大影响,并能体现土地区位差异的经济,社会、自然条件,主要 考虑以下几个方面 繁华程度方面的因素有:;商服繁华影响度; a b交通条件方面的因素有:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度 c基本设施方面的因素有:基础设施完善度、公用设施完备度; D 环境条件方面的因素有;环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、景观条件优劣度 其他方面的因素
e 13.1.2商服用地定级因素选择范围 商服定级因素指对商服土地级别有重大影响,并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件,主要 考虑以下几个方面 繁华程度方面的因素有:商服繁华影响度; b)交通条件方面的因素有:道路通达度、公交便捷度、,对外交通便利度(客运); 基本设施方面的因素有:基础设施完善度; c d 人口状况方面的因素有:人口密度 其他方面的因素
13.1.3住宅用地定级因素选择范围 住宅定级因素指对住宅土地级别有重大影响,并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件,主要 考虑以下几个方面 基本设施方面的因素有:基础设施完善度、公用设施完备度; a b)交通条件方面的因素有:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运) c)环境条件方面的因素有:环境质量优劣度、绿地覆盖度、景观条件优劣度; d)繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度; 人口状况方面的因素有:人口密度; e f 其他方面的因素
13.1.4工业用地定级因素选择范围 工业定级因素指对工业土地级别有重大影响,并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件,主要 考虑以下几个方面 交通条件方面的因素有;道路通达度、对外交通便利度(货运); a b基本设施方面的因素有:基础设施完善度; 环境条件方面的因素有:自然条件优劣度; c d)产业集聚效益方面的因素有:产业集聚影响度; 其他方面的因素 e 16
GB/I18507一2014 13.1.5其他方面的因素选择范围 其他方面的因素包括城市规划等因素,应采用专家论证等方式确定
13.2城镇土地定级因素选择原则 城镇土地定级确定的因素应同时满足 因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响,因素指标值有较大的变化范围;选择的因素 a 对不同区位的影响有较大的差异; b不同类型的土地(土地类型见GB/T210102007)定级应分别选择相应的定级因素; e)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定
13.3城镇土地定级因素选择方法 按表E.1,表E.2,表E.3,表E.4内容选择采用 进行特尔菲法测定要选择的因素; b)参照表E.1,表E.2,表E.3,表E.4,按掌握的数据进行选择
13.4城镇土地定级因素权重确定 13.4.1城镇土地定级因素权重确定原则 权重反映定级因素对土地的影响程度
权重确定原则为 各因素重要性顺序和权重值范围综合定级时参照表E.1,商服用地定级时参照表E.2住宅用 地定级时参照表E.3,工业用地定级时参照表E.4;无特殊需要,不得随意打乱表中前两位因素 原有的重要性顺序 b)定级因素对不同类型用地的影响程度不同,各分类定级应选定相应的因素权重 e)其他关于城镇土地定级因素权重值确定原则见6.4.1
13.4.2城镇土地定级因素权重确定方法 定级因素权重确定方法见4.7和6.4.2
14 城镇土地定级资料调查 14.1城镇土地定级资料调查的一般要求 定级资料调查应满足以下要求 a)外业调查、收集到的资料,要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上 b)利润、销售额等数据的查按抽样方法进行,要求近期连续三年以上资料 抽样或断面调查,每种类型要有足够样本; d)外业调查资料应填人相应的调查手簿或各种表格中,数值准确到小数点后一位
14.2各类型城镇土地定级资料调查范围 14.2.1综合定级资料调查范围 综合定级资料调查范围主要有;繁华程度,交通条件,基本设施、环境条件等方面的资料;其中包括 商服繁华程度,道路(包括城铁,地铁等轨道交通公交、对外交通、基础设施、公用设施、环境质量绿 地、自然条件等方面资料
17
GB/T18507一2014 14.2.2商服用地定级资料调查范围 商服用地定级资料调查范围主要有:繁华程度,交通条件,基本设施,人口等方面的资料;其中包括 商服繁华程度,道路、公交,对外交通(客运,基础设施、人口密度、高级商务集聚等方面资料
14.2.3住宅用地定级资料调查范围 住宅用地定级资料调查范围主要有;基本设施,交通条件,环境条件、繁华程度、人口等方面的资料 其中包括:基础设施、公用设施、道路、公交,对外交通(客运),环境质量、绿地、商服繁华程度、人口密度 等方面资料
14.2.4工业用地定级资料调查范围 工业用地定级资料调查范围主要有;交通条件,基本设施,产业集聚效益,环境条件等方面的资料; 其中包括;道路、对外交通(货运)、基础设施、产业集聚、自然条件等方面资料
14.3城镇土地定级资料调查内容 14.3.1繁华程度资料的收集与调查 收集的范围与调查的内容包括 商业服务业(以下简称商服)中心的数量、位置、范围; a b)商服中心的商店总数、经营项目,销售额,利润额、占地面积、营业面积等 必要时了解商业功能种类数,商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼 层数等数据
资料不足时,应实地对各商服中心进行补充或全面调查
14.3.2交通条件资料的收集与调查 收集的范围与调查的内容包括: a)与道路状况有关的道路网分布,道路类型、级别标准、车流量,道路长度及宽度等数据; 与公共交通状况有关的公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数等 b e与城镇间交通状况有关的交通工具类型,设施规模及分布等
道路状况资料不足时,道路类型,宽度及车流量数等按断面做补充调查,即选择有代表性的典型路 段做断面,实地量测道路宽度,确定道路所属类型,测定在规定时段内此断面的车流量
14.3.3基本设施状况资料的收集与调查 基本设施包括电力供水,排水、供气、供热,电讯等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、 体育场馆、文化馆(活动中心)、大型超市、影剧院、公园、邮局等公用服务设施
基础设施资料收集的范围包括 a)基础设施的类型、数量,分布、投资等状况 基础设施的技术水平、规模、级别等; b 基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣
c 资料不足时,应在实地进行补充或全面调查
公用服务设施资料收集的范围包括 a 公用服务设施类型、数量,分布等 b)公用服务设施的技术水平、规模、级别服务水平和服务范围等
18
GB/I18507一2014 资料不足时,应在实地进行补充或全面调查
14.3.4环境条件资料的收集与调查 收集的范围与调查的内容包括: a 各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等; b)地形、工程地质、岸线、水文和气候等条件; 公园、绿地、旅游景点的位置,面积,服务范围及规模等; d)区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣
资料不足时,应在实地对环境条件资料进行补充调查
14.3.5社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集的范围包括人口总数、行政区划,城镇发展过程等
常住人口,暂住人口以户籍登记数及人口普查、统计数为基础,结合实际调查确定;客流人口资料采 用断面调查,按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口
14.3.6产业聚集资料 城镇产业集聚区的数量、范围、性质,各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等、 同类产业及其配套产业的前后向关系
14.3.7城镇规划资料 城镇总体规划(规划文本,规划说明等)及图件资料、国民经济和社会发展五年规划和年度计划安排 的项目情况、以往城市规划或五年规划执行情况
重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建 设项目和计划的文字资料和图件资料、有关商服中心,道路、对外交通、主要基础设施等的规划资料
14.3.8土地定级验证资料调查 土地定级验证资料调查包括土地利用效益和高级商务集聚规模资料调查
土地利用效益调查资料收集的范围包括 a)工业、商服业等企业单位各自的产值、销售额,流动资金与固定资金、税前及税后利润等数据; b) 各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据; 各企业单位的所有制性质、经营范围,所属系统等 现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料 d 土地利用效益调查中企业单位的经济数据,应选用连续3年以上的有关资料
调查方式可选择 a)在开始调查收集其他定级资料时,结合进行抽样调查; b)当初步定级之后,在划分的土地级上,按工业、百货,五金、服装,旅馆、日杂、饮食、服务、,文体 等区别选择行业,每个行业抽5~10个企业作为样点; 调查表格见表E.6
高级商务集聚情况资料收集的范围包括 城镇高级商务集聚区的数量、位置、范围,各集聚区内的金融、保险、高档写字楼、高级宾馆等的数 量、等级、建筑面积,年营业额,年租金、,高级宾馆的床位数等资料
14.3.9其他资料室外定位和临街单位进深调查 资料收集、调查的范围和方法包括 临街权属单位使用土地平均进深的数据时,采用在土地利用类型基本一致的区域,选择若干典 a 1s
GB/T18507一2014 型地点实测的方法; b)定级中需要利用的明显地物,新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法 土地权属资料利用已有的地籍调查资料
15 城镇土地定级资料整理及量化 15.1城镇土地定级资料整理及量化的基本要求 15.1.1城镇土地定级资料整理及量化的工作内容 内容包括 选择定级因素 a b)确定定级因素权重; 确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分 c d)编制作用分值表,勾绘定级因素作用分值图
15.1.2城镇土地定级资料整理及量化的工作要求 工作要求如下: 检查所选择的定级因素的资料齐备状况,资料不足时,应进行外业补充调查; a b)将与各因素有关的各设施、商服中心,抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上; 应根据综合定级.分类定级的具体要求整理资料,.分别确定各因素.,因子的权重,选择和确定国 素,因子的作用分值衰减公式; 各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行,也可用层次分析法一并确定权重和作 用系数; 各因素指标均按相对值衡量;在指标值中对规模或级别的最高值,距离最近或状况的最优值赋 予相对高分,其余按相对大小依次递减， 若因素的指标值只在一定范围内对土地定级产生作用,因素得分计算应在该范围内进行;凡高 于或低于该范围的指标值,按该范围内的最高值或最低值看待， 各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离,耗时距离等量测、整理出有关的距离数据 15.1.3定级因素量化的一般方法 定级因素量化的方法是 定级因素的量化可分面状因素和点、线状因素两大类进行
a 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关,称为面状因素
面状因素直接计算其对空间上各 b 点的作用分
其量化步骤为 l对因素进行整理,计算指标值 按式(6)计算作用分 2 ;=100×X，一Xmm/(X X e 式中: -i指标值的作用分; e" X 指标值; X -指标值的最小值; Xmin X 指标值的最大值 max 33 划分3~10个作用分区间,编制作用分值表
2o0
GB/T18507一2014 若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关,又与距设施的相对距离有关,称为点、线 状因素
点、线状因素应计算设施本身的功能分,进而计算设施对空间上各点产生的作用分
其量化步骤为: 在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分,其最大值为10or 1 2) 计算因素内各相同规模或类型的点,线的平均作用或平均吸引范围,并划分若干个相对距 离区间 3)点、线设施边界范围内各点的因素作用分一致,都为该设施相应功能的功能分;边界范围 以外的各点,根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同,以因素的功能分按相应的衰 减公式计算或按相对距离查附录F获得各个相对距离上的作用分 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表; 4 5)采用计算机系统为辅助手段进行定级时,可按相应的衰减公式直接计算因素对单元中心 点的作用分:; 6)当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍(如铁路、高速公路、河流等)时,则作用分衰 减应以可通行处为结点,按结点处的因素作用分及剩余的影响半径,再次进行衰减;当不 可直接跨越的障碍有较多的通行处时,可以忽视其存在
15.2繁华程度资料整理 15.2.1商服中心划分 15.2.1.1各级城镇应分出的商服中心级别数目(见表2) 表2各级城镇应分出的商服中心级别数目 城镇类型 至少应分出的商服中心级别数目 最低级中心的建筑面积之和下限 2一4级 大城市 2000mm21500mm 中等城市 23级 1500m'~1000m" 小城市以下 12级 l000m500m 15.2.1.2商服中心边界确定 在商服中心所在的区域内,选择商服业繁华状况突变的地段,以明显的地物或非商服业建筑作为商 服中心边界
15.2.1.3商服中心划分要求 城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分 15.2.1.4商服中心划分依据 商服中心可选用以下一种划分依据 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低衡量;写 字楼等商务集聚区可按商务中心的客流人口数或密度划分; b 利用对商服中心的已有划分成果,并加以适当修正,调整确定
15.2.2商服中心规模指数确定 各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按式(7)确定 21
GB/T18507一2014 =100×X/XM 式中: I" 商服中心的规模指数; X" 商服中心经济指标实际值或该级商服中心经济指标平均值 XM -最高级商服中心的经济指标
15.2.3商服中心内各级功能分的分割计算 商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能,中心对土地繁华的 影响由这些功能综合体现,并应以相应级别的功能分来衡量
中心内各级功能的功能分按式(8)和 式(9)进行分割计算: f=1"一I" fM=1M 式中 " -某商服中心i级功能的功能分; 1" i级商服中心的规模指数;该商服中心本身为i级时,应取其自身的规模指数; 1" 次一级中心规模指数 fM 最低级功能的功能分; IM -最低级商服中心规模指数
15.2.4商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定 商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点,通过商服中心分布图按以下方式确定 市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离 a b 市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离 商服中心的不同级功能划分315个对应的相对距离区间,相对距离按式(10)计算 厂=d/d [0r1] (10 式中: 相对距离; 在级商服功能的服务半径内,某点距中心的实际距离; d i级商服功能的服务半径
15.2.5商服功能影响作用分衰减公式的确定 综合定级和商服用地定级时,各级商服功能影响作用分按式(11)进行衰减 e;=(fM)" l 住宅用地定级时,各级商服功能影响作用分按式(12)进行衰减 e;=×(1 .( 12 式中: e" 点受i级商服功能的作用分; i级商服功能的功能分; 点到具有级功能的商服中心的相对距离
15.2.6商服功能影响作用分值表编制 商服功能影响作用分值表格式见表E.9,包含内容有: 相对距离等于0时的各级商服功能影响作用分; a 22
GB/I18507一2014 b与各级商服功能相对应的各相对距离; 在不同相对距离上的各级商服功能影响作用分
15.2.7商服繁华影响度作用分值计算 商服繁华影响度作用分反映空间上各点受不同级别功能分的共同作用情况
各级商服功能影响作用分取值方法如下 同时受多个同级功能影响时,取其中最高的商服功能影响作用分 同时存在多级功能影响时,对各级商服功能影响作用分仅取值一次,并进行加和 b)各点商服繁华影响度作用分按式(13)计算 "- 式中; e 点商服繁华度作用分,即商服中心各级功能对点的总和作用分 级商服功能对j点的作用分i=1,2,,n; e" 商服中心级别数目
15.3交通条件资料整理 15.3.1道路通达度资料整理 15.3.1.1道路类型 道路可分为以下类型: 按道路在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道和支路
主干道指联系镇中主要工矿企 a 业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路,是城镇中主要客货运输线;次干道指联系城镇主 干道之间的道路;支路指各街坊之间的联系道路
b按主、次干道在城镇中的类型不同分为混合型主干道,生活型主、次干道,交通型主、次干道
混合型主干道指城镇内部主要客货运输线;生活型主、次干道指城镇内部主要以客运为主的道 路;交通型主,次干道指城镇内部主要以货运和过境为主的道路
各城镇应分出的道路类型数:大城市5一7类;中等城市35类;小城市以下13类
15.3.1.2道路类型划分依据 道路类型划分依据如下 a)按道路宽度(见表3); b) 按道路上的车道数 e)按道路在城镇交通中的地位和作用
表3按宽度划分道路类型的标准 道路类型 红线宽度/m 车行道宽度/m 主干道 40 1418 次干道 30 1114 支路 15 7一9 23
GB/T18507一2014 15.3.1.3道路的作用指数和功能分计算 道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用
其一般与道路作用或车流量大小呈正 比,数值在01之间,最佳道路的作用指数值等于1,其余类型依次递减(见表4).
表4不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数 定级类型 道路类型 工业用地定级 综合定级 商服用地定级 住宅用地定级 混合型主干道 1.0o 1.00 0.800.95 0.800.95 生活型主干道 0,750.95 0.800.95 1.00 0.600.80 交通型主干道 0.650.85 0.600.80 0.600.80 1.00 生活型次干道 0.500.70 0,55一0,75 0.55~0.75 0.300.55 交通型次干道 0.30~0.,55 0.30~0.55 0,40~0,60 0.55~0.75 支路 0.40 0.40 0.40 0.40 道路功能分计算按式(14)进行 (14 fK=100×I" 式中: 类道路功能分 I i类道路作用指数
步行街、单行道的道路功能分减半
15.3.1.4道路影响距离及相对距离计算 不同道路影响距离计算方法为 主干道、次干道影响距离按实际测算,其公式见式(15). a d=s/2 (15) 式中: -主干道或次干道影响距岗" 城镇建设用地面积或评估范围面积 主干道或次干道总长度
支路的影响半径在0.3krm一0.75km之间确定
b 道路影响的相对距离按式(6)计算.不同道路类型对应划分3一10个的相对距离区间 c [[0<尸< (16 r=d/d 式中: i类道路影响的相对距离; -在i类道路影响距离内,某点距该类道路的最短距离 d i类道路影响距离
15.3.1.5道路通达度作用分衰减公式的确定 综合定级和商服用地定级时,道路通达度作用分按式(17)衰减计算 .(17 e"=(f")一" 住宅用地定级和工业用地定级时,道路通达度作用分按式(18)衰减计算 2
GB/T18507一2014 18 e驳=R×1一r) 式中 e" 道路对点的通达度作用分; f代 i道路或同类道路的功能分 点到i道路的相对距离
15.3.1.6道路通达度作用分值表编制 道路通达度作用分值表的格式见表E.10.包含内容有: a)相对距离等于0时的各类道路通达作用分; b)与各类道路对应的各相对距离 在不同相对距离上的各类道路通达度作用分
15.3.2公交便捷度资料整理 15.3.2.1公共交通站流量的计算 站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和
当同一公交线路的各站点均为必停站点 时,可用线路中各向车流量之和代替,各公交线路流量每天统一按12h~16h计算平均值
轨道交通、 小公共汽车等交通方式应根据客运能力等换算成普通公共汽车的车流量
15.3.2.2公交站点功能分的确定 公交站点功能分按站流量的大小依次划分为315个档次,各档次的公交功能分由式(19)计算 f"=100×x"/X的 (19 式中: -i公交站点功能分; X" 公交站点流量值 X -最大公交站流量值
15.3.2.3公交站点服务半径和相对距离的计算 具体计算方法如下: a)服务半径以站点为原点,统一在0.3km~0.8km之间确定
b)相对距离按式(20)计算,各城镇划分的相对距离区间为2一5个: 20 厂=d/d [0
城镇土地分等定级规程GB/T18507-2014
城镇土地是指城市规划区内用于建设各种房屋、道路、公共设施等用地，它是城市经济和社会发展的基础资源。而城镇土地的分等定级工作，对于城市土地的科学规划、有效利用以及保障城市可持续发展具有重要意义。
在这一背景下，中国国家标准化委员会发布了《城镇土地分等定级规程GB/T18507-2014》，该规程从土地质量、土地位置、土地价值等方面出发，对城镇土地进行了科学分类和等级评定。
根据规程，城镇土地分为6个等级，分别是：一级、二级、三级、四级、五级、六级，等级越高，土地质量越好，价值也就越高。而城镇土地的等级评定则包括了土地综合质量、位置条件和土地使用价值三个方面，具体评定指标包括土地坡度、土地利用现状、交通条件、生态环境等多个方面。
在城市规划和土地管理中，根据该规程对城镇土地进行分等定级评定，可以更加科学合理地配置土地资源，提高土地利用效率和经济效益。同时，它也为土地的保护和可持续利用奠定了重要基础。
总的来说，《城镇土地分等定级规程GB/T18507-2014》的出台和实施，有助于推动我国城市规划和土地管理工作的发展，促进了城市的可持续发展。
