国家标准 GB/T38746一2020 农村产权流转交易土地经营权流转交易服务规范 Irasfertrasactioofruralprpertyrghts一Speifieation fortransfer transactionservieeofthemmanagementrightstoruralland 2020-04-28发布 2020-11-01实施国家市场监督管理总局发布国家标涯花管理委员会国家标准
GB/38746一2020 目次前言范围 2 规范性引用文件术语和定义基本要求 4.1服务机构 4.2服务人员 4.3服务内容 4.4服务流程交易咨询、申请、公告及受理 5.1交易咨询 5.2受理流出申请 5.3发布流转公告 5.！受理流人申请交易、签约、结算及鉴证 6.1组织交易 6.2组织签约 6.3结算价款 6.！出具交易鉴证交易终止、纠纷及档案 7.1中止终结 7.2纠纷协调 7.3交易档案服务评价与改进 8 附录A(资料性附录)主要交易方式的基本程序
GB/38746一2020 前言本标准按照GB/T1.1一2009给出的规则起草本标准由标准化研究院提出并归口本标准起草单位;安徽省质量和标准化研究院、安徽新鑫创投资管理有限公司、标准化研究院、辽宁省标准化研究院、凤阳县市场监督管理局、福建省标准化研究院、安徽省农村综合产权交易所有限公司成都农村产权交易所有限责任公司、北京农村产权交易所有限公司、风阳县公共资源交易中心,沙县人民政府,永春县人民政府、长泰县人民政府、合肥蜀山高科园区发展有限公司本标准主要起草人:戴继勇、陶学明、云振宇,郑玉艳、何冰、韩先一,张金金、史政、程晓明、马晓蕾、霍家佳,陈瑞武、王彬彬洪登华,邱学思、方蓉、钟哲、李继辉,潘文娟,吴祥辉,叶必忠,李伟炫,李清乐、徐新江、张鹭芳、高汛
GB/38746一2020 农村产权流转交易土地经营权流转交易服务规范范围本标准规定了农村土地经营权流转交易服务的基本要求和交易咨询、申请、公告及受理,交易、签约、结算及鉴证,交易终止、纠纷及档案,以及服务评价与改进本标准适用于农村土地经营权流转交易服务规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文件凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件 GB/T18894电子文件归档与电子档案管理规范 GB/T19012质量管理顾客满意组织处理投诉指南 GB/T38748农村产权流转交易服务通则术语和定义 GB/T38748界定的以及下列术语和定义适用于本文件 3.1 oruralland 农村土地经营权流转交易服务transfertransaetionservieeofthe rightst emanagement 为农村土地经营权流转交易提供受理交易申请、组织交易、出具交易鉴证等活动的过程及其结果注:农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地基本要求 4.1服务机构 4.1.1应具有独立的法人资质和从事农村土地经营权流转交易的资格 4.1.2应具有满足交易服务需要的办公场所,交易场所和相应的设施设备 4.1.3应具有完善的规章制度和规范的服务程序 4.1.4应具有交易服务相关的技术团队和管理团队,并定期开展相关业务培训 4 1.5应具有快速组织服务资源的能力,并能及时响应农村土地经营权流转交易的服务需求 4.2服务人员 4.2.1应信守职业道德、诚实守信、爱岗敬业,严格履行服务承诺 4.2.2应具备满足交易服务的专业知识和服务技能,定期接受业务培训,特殊岗位从业人员应具备相应的资格证书 4.2.3应熟悉服务程序和服务要求,直接从事交易服务的人员还应掌握农村土地流转交易相关的法
GB/T38746一2020 律、法规和政策文件 4.2.4应能及时响应服务需求,并在提供服务时,主动热情、耐心周到、举止大方和文明礼貌 4.2.5宜统一着装,并佩带便于服务对象识别的标识 4.3服务内容 4.3.1应提供发布交易信息、受理交易咨询和申请,协助产权查询,组织交易、出具交易鉴证,协助办理产权变更登记、资金结算等基本服务 4.3.2宜根据交易相关方的要求,提供法律咨询、资产评估、会计审计,项目策划金融保险等配套服务 4.4服务流程服务流程应包括但不限于受理流出申请、发布流转公告、受理流人申请、组织交易、组织签约、结算价款,出具交易鉴证等,服务流程图可参照GB/T38748的相关规定 5 交易咨询、申请、公告及受理 5.1交易咨询 5.1.1应根据交易服务的实际需要,提供服务窗口、服务电话、网络平台等咨询途径,提供下列服务: a 应在服务场所醒目位置设置咨询台,并安排专职或兼职工作人员提供现场咨询服务应开通咨询服务电话,对外公布咨询电话号码,并安排专职或兼职工作人员提供电话咨询 b 服务应提供网络交流互动平台,电子邮箱等,提供网络咨询服务 5.1.2在回答咨询时,应耐心细致,详细明确,做到一次性告知;对咨询的问题不能当场解答的,应做好记录,并在约定的时间内予以回复 5.2受理流出申请 5.2.1应通过信息平台或其他媒介公开申请农村土地经营权流转交易所必须具备的条件,以及需要提交的流出申请材料清单,宜提供相关申请材料的范本,材料包括身份证明材料包括自然人身份证或法人统一社会信用代码证、法人代表身份证) a b 《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料 e 农村集体经济组织或中介组织(个人)受托流转承包土地的,应提供书面委托书 d 土地情况介绍书(主要包括土地位置四至、面积质量等级、利用现状,预期价格、流转方式、流转用途等内容) 农村集体经济组织未发包的土地经营权流转交易,应提供农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明服务机构要求提供的其他材料 5.2.2应接收流出方提交的流出申请,并对申请材料的齐全性,完整性和合规性进行审核若不能当场完成审核的,应出具流出申请受理单,并在3个工作日内完成审核 5.2.3流出申请通过审核的,应对流出申请进行登记,并与流出方签订委托交易协议流出申请不符合规定的,应一次性告知流出方需要补充或完善的内容 5.3发布流转公告 5.3.1应根据流出方提交申请材料,协助起草产权流转公告,公告内容应包括但不限于
GB/38746一2020 土地基本情况(主要包括土地位置、四至、面积,质量等级、利用现状,预期价格,流转方式,流转 a 用途等内容); b 流出方的基本情况; 流人方的基本要求; c d)对交易有重大影响的信息; 交易方式 e f 需要公布的其他事项公告经流出方确认后,应及时通过交易信息平台和公告栏对外发布,必要时,还可通过电视、.期 5.3.2 刊、村务公开栏等媒介进行发布公示期不少于10个工作日 5.3.3公告期间,应受理意向流人方提出的交易调查要求,并协助意向流人方采用以下方式调查流转土地的情况资料查阅 a b 答疑澄清; 现场踏勘 c d) 产权查询 5.3.4公示期间,若出现下列情况时,应协助流出方做好相关工作未征集到符合条件的意向流人方,流出方提出延长公告发布期限时,应延长公告发布期限; a b 出现重大变化流出方提出变更公告申请时,应对变更内容进行审核; 确实需要修改公告的,应及时废止原公告,并对原公告进行修改和重新发布 c d)涉及价格流转期限、资格条件等可能对交易产生重大影响的变更,应重新计算公示期限,并应通知已提交申请的意向流人方公告变更情况 5.4受理流入申请 5.4.1应通过信息平台或其他媒介对外公开流人申请材料清单,必要时宜提供相关申请材料的范本材料包括流人申请书; a 意向流人方的主体资格证明 b 符合流人资格条件的证明文件; e d)联合受让的,需提交联合受让协议书、代表推举书及代表身份证明材料; 委托代理的,需提交授权委托书及受托人身份证明 e f 其他法律、法规、规章、规定及服务机构要求提交的材料 5.4.2公告期间,应接收意向流人方提交的流人申请,并对流人申请材料的齐全性、完整性和合规性进行审核若不能当场完成审核的,应出具流人申请受理单,并在3个工作日内完成审核流人申请通过审核的,应对意向流人方进行登记,并告知其流人申请资格的确认结果流人申 5.4.3 请不符合规定的,应一次性告知意向流人方需要补充或完善的内容和时间期限交易、签约、结算及鉴证 6.1组织交易 6.1.1农村土地经营权流转交易可采取协议流转、竟价、拍卖、招标以及国家法律和法规规定的其他方式,其中协议流转、竟价、拍卖、招标等主要交易方式的基本程序参见附录A 6.1.2公告期满后,应根据征集到的意向流人方情况和产权流转公告的规定确定交易方式一般交易方式如下
GB/T38746一2020 只产生一个符合条件的意向流人方时,采取协议方式进行交易; a D)产生两个及以上符合条件的意向流人方时,可根据交易标的具体情况采取竟价、拍卖、招标等形式组织交易 6.1.3交易结束后,应组织双方签订成交确认书 6.1.4应根据“产权流转公告”和交易结果起草“产权成交公告”,并通过交易信息平台、公告栏、相关媒介等对外公示,必要时应在交易项目所在地的村务公开栏进行公示,公示期自对外发布公告之日起不少于5个工作日 6.1.5公告期间,若相关方提出交易过程中存在主体不合法、程序不合规、提交虚假材料等违法、违规情形时,经核实后,应撤销该土地经营权的流转交易,并予以公告 6.2组织签约 6.2.1在成交公告期满,且无异议后5个工作日内,应组织交易双方签订农村土地经营权流转交易合同合同的条款应包括但不限于 a 交易双方的基本信息; b 流转土地的基本情况(包括土地位置.四至,而积、.质量等级等力流转的期限和起止目期 c 流转方式; d 流转土地的用途; 流转价款及支付方式; 合同到期后地上附着物及相关设施的处理; g 双方的权利和义务; h 双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件双方认为需要约定的其他事项 6.2.2应依据“产权流转公告”的规定以及交易结果,对双方签订的交易合同进行审核 6.3结算价款 6.3.1交易双方签订合同后,应协助流人方按照合同约定,在规定的期限内将交易价款支付至指定的资金结算账户 6.3.2应督促流出方出具收款凭证 6.4出具交易鉴证 6.4.1交易价款结算后,应在3个工作日内为交易双方出具流转交易鉴证 6.4.2交易鉴证应载明以下事项: 项目编号; a 签约日期 b 流出方及委托人全称; c 流人方及委托人全称 d 合同期限和起止日期; e f 成交金额; 支付方式; 8 h其他事项
GB/38746一2020 交易终止、纠纷及档案 7.1中止终结 7.1.1交易过程中,合同签订前,有以下情形之一的,经流出方、流人方或者第三方提出申请,并经核实确认后,应中止交易农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的 a b)因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的 c 其他情况导致交易中止的 7.1.2交易过程中,合同签订前,有以下情形之一的,应终止交易: 中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的 a 人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的3 b c 其他需要终止交易的在决定中止或终结交易时,应告知相关当事人具体原因和法律依据,同时予以公告 7.1.3 7.2纠纷协调在交易过程中,发生争议或纠纷,在当事方提出协调帮助时,应协作交易双方进行争议或纠纷的协调 7.3交易档案 7.3.1应建立交易档案管理制度,并配备专兼职档案管理人员和相应的设施设备 7.3.2应对交易过程中形成的文字、图片,录音,录像等资料进行收集、整理和立卷归档,归档的材料应齐全、完整和有效,宜采取电子档案和纸质档案相结合的方式进行了保存,其中电子文件归档与电子档案管理应符合GB/T18894的规定 7.3.3应提供档案信息查询服务,但在提供服务时不得损害国家安全和利益以及社会和其他组织的利益,不得侵犯他人合法权益服务评价与改进 8.1应建立农村土地经营权流转交易服务相关的评价标准和改进制度,采取自我评价和外部评价相结合的方式,定期开展服务质量评价 8.2应建立服务质量投诉反馈机制,提供方便、可靠的服务投诉电话、投诉邮箱等渠道;对接到投诉,应按GB/T19012的规定妥善处理 8.3应定期开展服务回访,收集交易相关方的意见和建议,不断完善土地经营权流转交易服务的提供和保障 8.4应根据评价结果以及相关方的意见和建议,改进服务方法和优化服务流程,不断提高服务质量和服务水平
GB/T38746一2020 附录 A (资料性附录) 主要交易方式的基本程序 A.1协议流转 A.1.1服务机构组织交易流出方和产生的唯一流人方就交易进行充分的协商协商内容包括但不限于以下内容流转土地的基本情况(包括土地位置、四至、面积、质量等级等) a b 流转的期限和起止日期; 流转土地的用途; c 流转价款及支付方式; d 合同到期后地上附着物及相关设施的处理; e 双方的权利和义务; 双方的违约责任将争议解决方式,合同变更和解除的条件 g h)双方认为需要约定的其他事项 A.1.2交易双方达成协议后,服务机构组织双方签订成交确认书,并根据双方达成的协议情况,草拟《农村土地经营权流转交易合同》,并经双方确认 A.1.3一般在成交公告期满,且无异议后5个工作日内,服务机构组织交易双方签订《农村土地经营权流转交易合同》 A.2竟价 A.2.1竟价资格 A.2.1.1意向流人方确定后,服务机构向意向流人方发送《竟价通知单竟价须知》及其他相关文件赋予各意向流人方一个唯一的竟价账号和密码 A.2.1.2在竞价开始前,服务机构根据意向流人方的要求,组织开展竞价系统操作培训和现场模拟演示,并发送相关操作手册及提供相关咨询服务 A.2.2组织竟价 A.2.2.1在竞价活动开始前,服务机构对计算机系统、竟价系统、网络系统等进行检验和调试,确保各系统的正常运行若进行现场竟价的,服务机构对竟价场所进行检查和布置,确保竟价场所安全适用 A.2.2.2在竟价活动开始前,服务机构实时关注各个参与互联网电子竟价的意向流人方登录竟价系统的情况,并通过电话、“远程协助”等方式指导意向流人方及时登录系统人方进行身份验证,组织意向流人方抛前人场,并引导意 A.2.2.3服务机构对参与现场竞价的意向流人向流人方按照现场摇号或场外注册获取的席位号进人指定的席位;介绍交易项目的基本情况,必要时提供现场答疑;宣读竞价规则和现场纪律;进行现场模拟竞价系统操作,并指导意向流人方在规定的时间内登录竞价系统 A.2.2.4在规定的时间启动竟价程序,开始竞价;竞价过程中提供全程竞价操作咨询服务,并处理意向流人方竞价过程中遇到的问题
GB/38746一2020 A.2.2.5竟价开始后,若遇系统问题、技术、设备故障等不可抗力因素致使电子竟价无法正常进行时服务机构及时暂停竞价,并向意向流人方说明具体原因,待问题或故障排除后继续竞价或另行组织竞价 A.2.2.6服务机构全程见证和监督整个竞价过程,维护竞价活动的正常秩序 A.2.3竞价结果竞价活动结束后,服务机构及时打印竟价记录单,并存档对于现场竞价的,还应现场公布竞价结果,并组织双方签订成交确认书 A.3拍卖 A.3.1拍卖资格 A.3.1.1服务机构协助流出方抽选拍卖机构,并对拍卖机构及拍卖人员的资质进行审查 A.3.1.2意向流人方的资格和所提交的材料通过审核后,服务机构向意向流人方发送《拍卖通知单》《拍卖须知》及其他相关文件,确认意向流人方竟价资格,赋予各意向流人方一个拍卖牌号 A.3.2组织拍卖 A.3.2.1在拍卖开始前,服务机构对事先确定的拍卖场所进行检查和布置,对相关设施、设备进行检验和调试,确保其能正常使用 A.3.2.2服务机构对参与拍卖的意向流人方进行身份验证组织意向流人方提前人场并引导意向流人方按次序进人指定的席位;协助拍卖机构介绍交易项目的基本情况,必要时提供现场答疑,现场拍卖模拟 A.3.2.3服务机构全程见证整个拍卖过程,并协助维护拍卖活动的正常秩序 A.3.3拍卖结果意向流人方的最高出价或应价经拍卖师落槌活动终结,现场公布拍卖结果,并制作拍卖笔 A.3.3.1 录;服务机构组织交易双方签字确认拍卖结果拍卖成交后,服务机构出具成交确认书,并组织流出方和流人方签字,服务机构签字予以 A.3.3.2 确认 A.4招标 A.4.1招标准备 A.4.1.1服务机构协助流出方或其代理机构依据“产权流转公告”及相关规定编制招标公告和招标文件,并对最终文件进行审核在规定的时间内,通过交易信息平台、公告栏、相关媒介等对外发布招标公告 A.4.1.2采用邀请招标的方式时,服务机构根据“产权流转公告”编制投标邀请书,并协助流出方或其代理机构向获得资格确认的意向流人方发出投标邀请书 A.4.2接收投标文件 A.4.2.1服务机构按照规定的程序,接收意向流人方提交的投标文件,对投标文件的装订、密封、签署等合规性进行审核,并对符合规定的投标文件予以签收,并密封保存
GB/T38746一2020 A.4.2.2若意向流人方以书面形式提出修改或补充投标文件时,服务机构予以协助 A.4.2.3服务机构对投标人的名称、数量以及其他可能影响公平竞争的信息承担保密义务 A.4.3组织开标 A.4.3.1服务机构协助流出方或其代理机构在规定的时间和地点组织开标,并做好开标会的主持、唱标、记录等工作 A.4.3.2服务机构根据开标流程,填写开标记录表,准确、完整记录开标过程,并备案存档 A.4.4组织评标 A.4.4.1服务机构协助流出方或其代理机构从评标专家库中抽取评标专家，组建评标委员会 A.4.4.2评标前,服务机构提前对确定的评标室进行检查和布置,对相关设施、设备进行检验和调试确保其能正常使用 A.44.3服务机构组织评标专家签到,核实专家身份及其有无回避情形,有需回避的,协助招标人重新抽取评标专家服务机构引导评标专家进人评标室,并指导专家签署承诺书封存评标专家个人通信工具 A.4.4.4 A.44.5服务机构全程见证和监督整个评标过程,维护评标活动的正常秩序;招标结果确定前,不应泄露评标专家名单 A.4.5招标结果 A.4.5.1服务机构协助流出方或其代理机构根据评标委员会的评审结果,撰写评标报告;协助流出方确定中标人(流人方) A.4.5.2服务机构协助流出方向中标人核发中标通知书

GB/T38746-2020农村产权流转与土地经营权流转交易服务规范解析

1. 引言

随着中国农村经济的不断发展，农村产权流转和土地经营权流转越来越受到重视。而为了规范这一领域的交易服务，GB/T38746-2020标准应运而生，其明确了农村产权流转和土地经营权流转交易服务方面的规范。

2. 农村产权流转术语

农村产权流转是指乡村居民出让或转让自己拥有的农村集体经济组织成员资格、土地承包经营权、农村宅基地使用权等经济利益。GB/T38746-2020标准中，农村产权流转的术语主要包括以下几个方面：

农村产权流转：出让或转让自己拥有的农村集体经济组织成员资格、土地承包经营权、农村宅基地使用权等经济利益。
农村产权价值评估：对农村产权进行价值评估，确定其市场价格。
农村产权流转交易服务机构：为农村产权流转交易提供中介服务的机构。

3. 土地经营权流转术语

土地经营权流转是指农村集体经济组织内部或者农户之间通过合法渠道，依法通过竞租、协议转让、招标等方式流转土地承包经营权。在GB/T38746-2020标准中，土地经营权流转的术语主要包括以下几个方面：

土地经营权流转：通过竞租、协议转让、招标等方式流转土地承包经营权。
土地经营权受让人：经过竞租、协议转让、招标等方式取得土地承包经营权的人。
土地经营权流转服务机构：为土地经营权流转提供中介服务的机构，如土地交易中心等。

4. 总结

GB/T38746-2020标准中规范了农村产权流转和土地经营权流转交易服务方面的规范，这有助于提高专业人士对这些交易的认知和描述能力，也有助于规范及简化相关领域的交流。希望本文能够对读者有所启发。